Данная статья является копией письма Германа Лыкова, которое он написал мне по моей просьбе, так как является специалистом в означенной области торговли.
ЛикБез для нас.
Со всеми возникшими вопросами по этой теме вы можете писать мне на ratislaw2@yandex.ru, а я обязуюсь передать ваши вопросы Герману.
Ратислав

Покупка новостройки

Долевое строительство – один способов приобрести недвижимость. Покупая квадратные метры на стадии строительства, человек экономит деньги – цены на такое жильё обычно в 1,5-2 раза ниже рыночных. И это, несомненно, решающий плюс. Но, увы, плюсы без минусов обычно не живут. На что обратить внимание, подписывая договор? Возможно ли снизить риски? Давайте разберёмся.

Вариант 1. Максимум гарантий.
Наиболее надёжен договор долевого участия, поскольку он в максимальной степени гарантирует юридические права дольщика. Такой договор предусмотрен законом «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу 1 апреля 2005 года. В договоре долевого участия застройщик обязуется в оговоренный срок построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать новостройку дольщику. Тот, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором сумму и принять объект при наличии разрешения на ввод. Этот закон запретил девелоперам (посредники на рынке недвижимости) брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их фиксировать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи. Застройщик в праве привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов лишь на основании:
- договора участия в долевом строительстве,
- получения разрешения на строительство,
- оформления прав на землю,
- опубликования проектной декларации.
Обязательные условия: определение объекта долевого строительсва, установление срока передачи застройщиком объекта участникам, указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).

Вариант 2. Риск пополам
Вполне легальная и более-менее гарантирующая права дольщиков схема с использованием инвестиционного договора. Но она легальна лишь в том случае, если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 года. Согласно такому договору застройщик и дольщики несут одинаковые финансовые риски, связанные со строительством. Однако на практике суды применяют к этим договорам законодальство о защите прав потребителей, поэтому в случае возникновения проблем отстоять свои интересы бывает легче. Кроме того, по договору инвестирования квартира после завершения строительсва сразу оформляется в собственность дольщика, тогда как по «серым» схемам собственником сначала становится застройщик. Это существенно затрудняет защиту прав соинвесторов.
Риски: стороны имеют больше свободы по установлению условий инвестиционного договора. К примеру, застройщик предлагает подписать бумаги, в которых не указаны конкретные сроки окончания работ и пытается уйти от возможной ответственности. Бывают случаи заключения инвестиционных договоров на объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. Такие договоры незаконны. В целом схема, о которой идёт речь, безопаснее «серых».

Вариант 3. Уступка прав
Этот вариант используется в случае, когда есть заключённый до 1 апреля 2005 года инвестиционный контракт с администрацией, либо между соинвесторами – юридическими лицами. Гражданину, приобретающему права на конкретную квартиру, уступается право требовать оформление её в собственность по завершении строительства. При этом нового договора не заключается. И человек фактически становится участником уже заключённого договора.
Риски: в целом они такие же, как при схеме с использованием инвестиционного договора. Эта схема юридически возможна и законна, однако нужно внимательнее изучить основной инвестиционный контракт, по которому уступаются права, ведь в определённых случаях такая уступка не допускается. Рекомендуется также проверить, оплачено ли уступаемое право уступающим его лицом, требуется ли согласование другой стороны договора, по которому уступаются права.

Вариант 4. Вексель
Одной из разновидностей предварительного договора предполагается использование векселя. Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, вместо договора долевого участия заключается два договора – обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передаёт деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путём погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство её передать. Ведь вексель – это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Т.е. застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачёт личных обязательств.
Риски: вексели и обязательства предоставить квартиру формально никак не связаны. Т.е. при ближайшем рассмотрении привлечения средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную, подлежащую передаче квартиру. А стало быть нет гарантии, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обязательство, просто не существует. Ну а в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечению оговоренного срока обращение векселя фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Ещё одна опасность таится в следующем: если вексель с определённым сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникают проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно незащищён. Если фирма попалась порядочная, дом построила, оформила на себя право собственность на квартиру, заключила с гражданином договор купли-продажи, а долг по векселю засчитывается в цену квартиры, значит, покупателю крупно повезло. Если он не получит обещанного жилья, ему не остаётся ничего другого, как продать вексель или требовать через суд возврата его стоимости, но никак не квартиры. Причём в случае возникновения у фирмы проблем, вернут деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор затрудительна из-за юридического изъяна схемы: невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии. Так же могут быть проблемы и с взысканием убытков, поскольку деньги как бы ещё не внесены (формально средства за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путём зачёта долга по векселю). Можно попробовать доказать, что сделка была притворной, и фактически деньги внесены за квартиру – но всё будет зависеть от позиции суда. Соглашаться на вексельную схему можно лишь при полной уверенности в том, что дом будет построен, и что компания надёжна.

Вариант 5. Договор агентирования
Между застройщиком и фирмой заключается агентский договор. И эта вторая фирма выступает в качестве агента. Т.е. заключает договор не сам застройщик, а эта фирма. Но обязанности при этом возникают и у застройщика. Схема затейливая: тут без опытного юриста не обойтись. А ещё лучше вообще не связываться с договором агентирования – доказать свою правоту в суде будет крайне трудно. Как правило, схемы используются для того, чтобы скрыть привлечение средств частных граждан в строительство. Формально будущую квартиру инвестирует юридическое лицо, хотя на деле оно выступает в интересах конкретных граждан. Если всё нормально, и строительство завершено, фирма-агент оформляет квартиры и передаёт их гражданам. Если нет, то и суд не поможет.

Вариант 6. Предварительный договор купли-продажи

Его смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной документ купли-продажи готовой квартиры. Т.е. обязуется в будущем продать квартиру. По заключённому с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком, т.е. сценарий такой: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продаёт их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи - квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Понятно, что отдавать деньги за несуществующую квартиру, по меньшей мере, легкомысленно.

Риски. 1) Основной из них связан с тем, что застройщик может вас "кинуть". Согласно гражданскому кодексу, оплачивать квартиру по договору купли-продажи можно только после его заключения. Лишь тогда эта сделка будет правомерной. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит госрегистрации. А значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать ещё несколько договоров на ту же квартиру.
2) Подвох таится и в том, что застройщик не даёт никаких обязательств построить дом к определённому сроку.
3) Ну и самый худший вариант: строительная компания соберёт деньги под строительство, выроет котлован… и всё. В принципе закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия, но он исключает возможность принимать по ним плату. На практике это ограничение благополучно обходят, - к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счёт резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения. Если фирма недобросовестная, или у застройщика возникнет проблема, и он решит вашу квартиру продать, то тогда придётся доказывать факт инвестиций в суде и требовать возврата средств. Другой вариант - подавать иск об обязании застройщика заключить основной договор. Если на момент заключения предварительного договора дом ещё не построен (и квартиры как таковой нет), то такой договор может быть признан судом притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор. При этом нужно требовать возмещение убытков. И суды могут встать на сторону дольщиков, хотя не факт. В случае если дом будет достроен, и будут заключены основные договоры купли-продажи, права собственности за гражданином зарегистрируют.

Резюме
Все схемы, кроме договоров инвестирования и уступки прав (если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года), а так же договор о долевом участии в строительстве, вызывают вопросы. Хотя, если так уж понравился конкретный объект и вы доверяете застройщику, можно согласиться и на «серую» схему, однако и тогда нужно отдавать себе отчёт в том, что юридически вы будете защищены слабо. Затруднительным, например, окажется подача прав иска о признании права собственности, могут возникнуть проблемы с предъявлением иска об обязании заключить основной договор. Лучше всё же поискать фирму, которая заключает законные договоры долевого участия либо договор инвестирования. Можно, конечно, рискнуть – заключить договор с крупной фирмой, которая рано или поздно выполнит обещания, но скорее всего поздно. Почти всегда проблемы связаны с затягиванием сроков сдачи дома в эксплуатацию. Смело прибавляйте лишних 2-3 года. Если с документами у застройщика порядок, то квартиру, в конце концов, получите. Если у фирмы нет нужных бумаг, или они находятся на самой начальной стадии согласования, договор заключать не следует. Даже если есть инвест-контракт. Как отличить контору, с которой не стоит связываться? Обычно её сотрудники не показывают клиентам документы, обосновывающие строительство. Предлог? Бумаги находятся на оформлении и при этом пугают: завтра, а тем более послезавтра квартира подорожает, поэтому просят заплатить как можно скорее. Каждый для себя решает сам – копить ли средства и покупать реально прозрачный объект или рисковать, прельстившись невысокими ценами. Не нужно только забывать: в условиях кризиса у строителей возникли сложности с финансами.