Следующая статья Германа Лыкова, специалиста в означенной области торговли.
ЛикБез для нас.
Со всеми возникшими вопросами по этой теме вы можете писать мне на ratislaw2@yandex.ru, а я обязуюсь передать ваши вопросы Герману.
Ратислав

Покупка вторичного жилья.

(некоторые необходимые термины определены в конце статьи)

1. Купля-продажа.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определённую плату.

Форма договора:
Договор о покупке или продаже недвижимости заключается в письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но по желанию сторон можно составить документ у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны предмет купли-продажи и его цена. При отсутствии этих данных договор не считается заключённым.

Государственная регистрация:
Государственной регистрации подлежит право собственности и в некоторых случаях сам договор (сделка). Переход права собственности обязательно регистрируют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Договор же об отчуждении подлежит государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом. Один из них - переход права собственности на квартиру, жилой дом или долю в них. Другими словами, при купле-продаже жилого помещения госрегистрации подлежит как договор, так и переход права собственности. Сделка считается заключённой с момента её госрегистрации. По закону не регистрируются договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гараж, земельный участок, нежилое здание и т.д.). В этом случае совершается только одно регистрационное действие, а именно регистрация перехода права собственности. Если сделка не подлежит госрегистрации, то она считается заключённой с момента подписания договора или с момента, определённого его условиями.

Что ещё надо знать:
а) при продаже доли необходимо соблюдать правило преимущественной покупки: в соответствии со статьёй 205 ГК РФ участники долевой собственности имеют перед третьими лицами преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Поэтому о намерении продать свою долю необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности. И только после того, как они откажутся от покупки или не осуществят её в течение месяца, продавец может заключить сделку в отношении своей доли с любым лицом.
б) для продажи квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, одному из супругов необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого. Супруг, чьё согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признание сделки недействительной в судебном порядке в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже недвижимости.

2. Дарение.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность.

Форма договора:
Договор дарения должен быть заключён в письменной форме и подписан сторонами. Также как и при купле-продаже, его нотариальное удостоверение не обязательно, но допустимо по желанию сторон.

Государственная регистрация:
В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Таким образом, при дарении совершаются два регистрационных действия: регистрация сделки и регистрация права собственности.

Что ещё надо знать:
а) договор дарения может быть только безвозмездным. При наличии встречной передачи вещи или имущественного права, либо встречного обязательства факт дарения не признаётся. Договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен. Такого рода отношения регулируются законодательством о наследовании.
б) при дарении доли в праве общей долевой собственности соблюдать правила преимущественной покупки не надо, так как передача осуществляется безвозмездно. При дарении имущества, находящегося в совместной собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности.
в) даритель вправе отказаться от исполнения дарения или отменить его. Отказ от исполнения дарения допускается, если имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось на столько, что исполнение договора в новых условиях существенно понизит уровень его жизни. Отмена дарения возможна, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно нанёс дарителю телесные повреждения.

3. Мена (обмен).
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Форма договора:
Договор мены заключается по тем же правилам, что и договор купли-продажи. Т.е. документ должен быть составлен в письменной форме, заверять его у нотариуса необязательно.

Государственная регистрация:
Договор мены жилых помещений подлежит государственной регистрации. На нежилые помещения это требование не распространяется. Передача права собственности, которая происходит при мене, подлежит государственной регистрации.

Что ещё надо знать:
а) если из договора мены не вытекает иное, то имущество, подлежащее обмену, должно быть равноценным, расходы на его передачу и принятие несёт в каждом случае та сторона, на которую возложены эти обязанности. Если обмениваемые помещения признаются неравноценными, то сторона, передающая недвижимое имущество, стоимость которого ниже, должна оплатить разницу в ценах до или после передачи имущества, если иной порядок платежа не предусмотрен договором.
б) в соответствии с ГК РФ сторона, у которой товар, приобретённый по договору мены, изъят третьим лицом на основании, возникшем до исполнения договора, вправе потребовать от другой стороны возврат товара, полученного ею в обмен, или возмещение убытков. В частности, это возможно, если вы произвели мену жилых помещений, а через некоторое время выяснялось, что третьи лица претендуют на полученное вами жильё и подают судебный иск. Если суд примет решение об изъятии спорной квартиры, то вы вправе требовать возврата той недвижимости, которую изначально меняли. Кроме того, другая сторона должна компенсировать ущерб.

4. Договор пожизненного содержания с иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

Форма договора:
Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Государственная регистрация:
Подобные сделки строго контролируются, поэтому госрегистрация самого договора ренты, а также право собственности плательщика ренты обязательны. Кроме того, государственной регистрации подлежит обременение рентой земельного участка, предприятия, здания и т.д., переданного под её выплату, а также залог в пользу получателя ренты.

Что ещё надо знать:
а) если новый собственник (плательщик ренты) захочет продать недвижимое имущество, то для этого ему необходимо предварительное согласие получателя ренты.
б) при продаже имущества, обременённого рентой, необходимо проинформировать об этом покупателя.
в) в случае отчуждения недвижимого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят приобретателю этого имущества. Таким образом, новый собственник возьмёт на себя обязанности по выплате ренты. Если он окажется недобросовестным плательщиком, то прежний плательщик будет нести субсидиарную ответственность при условии, что договором не предусмотрена солидарная ответственность.
г) в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением. При этом размер ежемесячного содержания не может быть меньше двух минимальных зарплат, установленных законом. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе и т.д..

5. Купля-продажа квартиры в залоге.
а) почему продаётся?
Продажа жилья, переданного в залог банку, в наше время не такая уж редкость. Оно может оказаться на рынке залоговой недвижимости по многим причинам. Часто на рынок выбрасывают ипотечные квартиры, приобретённые с инвестиционными целями. Почему продают именно сейчас? Сегодня владелец такой недвижимости может решить, что всю возможную прибыль он уже получил, дальнейшего роста цен не будет, а деньги лучше вложить в какие-то другие финансовые инструменты. Вторая причина - это тот самый дефолт, которого опасается большинство ипотечных заёмщиков. Однако доля такого жилья невелика: андеррайтинг в наших банках проводят весьма тщательно.
Другая причина: заёмщик хочет расстаться с недвижимостью, заложенной банку, подчиняясь жизненным обстоятельствам. Например, переезжает в другой город, страну и т.д..
После того как по тем или иным причинам решение о продаже заложенной жилплощади принято, ипотечный заёмщик, он же владелец квартиры, должен получить у банка-кредитора разрешение на совершение этой сделки. Просьбу следует изложить в письменном заявлении. Ответ банка будет, скорее всего, положительным. Ведь процедура взыскания жилья за долги может растянуться на год и более. Гораздо проще иметь дело с клиентами, которые добровольно продают квартиру, находящуюся в залоге, чем заниматься её принудительной реализацией. Тем не менее, заёмщик должен иметь в виду, что за разрешение банка, возможно, придётся заплатить.
Общеизвестно, что за досрочное погашение кредита ипотечному заёмщику тоже приходится платить (штрафные санкции банка). Однако есть ещё один вариант реализации ипотечной квартиры - переоформление кредита на другого заёмщика. Для этого продавцу придётся найти покупателя, располагающего свободной суммой денег для первоначального взноса. А затем обратиться в банк-кредитор с письменной просьбой разрешить продажу залоговой квартиры. В письме следует указать, что приобретает её потенциальный заёмщик, причём этот пункт необходимо подчеркнуть, чтобы сотрудники банка сразу обратили на него внимание. Что выгоднее - продавец решает сам. Чем выше спрос на жилую недвижимость и меньше предложение, тем больше вероятность того, что покупатель будет менее привередлив, и его не смутят особенности этой сделки. Возможно, он сочтёт выгодным взять квартиру с уже оформленным и частично выплаченным кредитом, ведь это поможет сэкономить время и отчасти деньги.
К сведению заёмщика: обычно банк принимает решение и письменно уведомляет владельца квартиры о своём согласии на продажу на определённых условиях в течение трёх дней после подачи заявления.

б) Сделка.
Сделки по продаже залоговой недвижимости технически сложнее обычных. Причём трудности зачастую возникают на предварительном этапе и могут быть связаны, например, с поиском покупателя. Приобретение заложенной недвижимости - это определённый риск для покупателя. Ведь он должен погасить кредит заёмщика. Получается, что деньги за квартиру он передаёт задолго до составления договора купли-продажи.
Механизм сделки: допустим, покупатель найден. Он передаёт продавцу сумму, равную размеру долга заёмщика. Денежные расчёты в виде предоплаты между продавцом и покупателем оформляются предварительным договором купли-продажи, либо соглашением о внесении задатка или аванса. Гарантией для покупателя служат как документы, так и тот факт, что все расчёты происходят в помещении банка. За счёт полученных денег продавец гасит сумму задолженности в банке. Кредит погашен, следовательно, остаётся снять с квартиры обременение. Для этого заёмщик (теперь уже бывший) обращается в Правление федеральной регистрационной службы со свидетельством о собственности, которое было обременено ипотекой. Понадобится месяц для получения нового свидетельства, не обременённого залогом. Договор купли-продажи подписывают на основании новых документов и оформляют на новых владельцев в обычном порядке.

Терминология:

Обременение - стесняющие собственника условия при владении недвижимостью. В качестве обременений могут выступать ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в правоустанавливающем документе - свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Обременение может возникнуть при заключении договора, либо при вступлении в силу решения суда.

Андеррайтинг - оценка платёжеспособности заёмщика, достаточности дохода для покрытия платежей по кредиту.

Залог - недвижимое имущество, гарантирующее исполнение должником принятых на себя обязательств. Кредитор имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию, обратив взыскание на заложенное имущество, т.е. продав его.

Дефолт заёмщика - невыполнимость платёжных обязательств заёмщика перед банком-кредитором. За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога по кредиту, осуществляемое по соглашению сторон, либо по решению суда.

Солидарная ответственность - кредитор вправе требовать исполнения обязательств от всех должников и каждого в отдельности, причём как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ).
Долевая ответственность - каждый из должников исполняет только оговоренную долю обязательств.

Субсидиарная ответственность - дополнительная ответственность, которая возникает у субъекта наряду с ответственностью основного должника. Требовать субсидиарной ответственности кредитор вправе только в том случае, если лицо, несущее основные обязательства по каким-то причинам с ними не справилось (п. 1 ст. 399 ГК РФ).